Главная » Новости » Публикации » В моду входит «зеленое»

CRE Северо-запад №10 (55) 2012

В моду входит «зеленое»

Большинство инвесторов и девелоперов нацелены на сохранение инвестиционных затрат в объект строительства. Однако некоторых инвесторов интересуют и эксплуатационные затраты будущих периодов, причем, опять же, интерес лежит в плоскости их разумного сокращения. Опрошенные редакцией журнала «CRE Северо-Запад» эксперты рассказали об уже реализованных объектах, в которых были использованы экотехнологии, и о новых моделях, позволяющих снизить эксплуатационные расходы в зданиях.  

Александр Никифоров, управляющий партнер инженерного бюро Engex 

На мой взгляд, заинтересованность девелоперов в реализации «зеленых» проектов зависит от вида недвижимости, о которой идет речь, и от целей и стратегии инвесторов. В случае, если объект после ввода в эксплуатацию остается в собственности инвестора, возникает прямая заинтересованность в экономии на эксплуатационных затратах. В таком случае на этапе строительства при снижении будущих эксплуатационных затрат могут быть экономически целесообразны дополнительные инвестиции в энергоэффективные технологии. Примерами таких проектов чаще являются отели, физкультурно-оздоровительные комплексы, образовательные учреждения, реже – торговые и бизнес-центры.

Например, для пятизвездочного отеля «Никольская Кемпински Москва» на Лубянской площади в Москве было выполнено проектирование системы кондиционирования на базе инжекционных доводчиков – холодных балок, с отказом от классической схемы с фанкойлами в номерах. Дополнительные инвестиции на оборудование системы кондиционирования составляют 27 %, а срок окупаемости решения – 12 лет, после чего инвестиции начинают приносить доход. Внутренняя норма доходности (IRR) проекта – 10 % при 5 %-ной ставке дисконтирования, т. е. без учета прогнозного роста стоимости энергоресурсов. Такой эффект достигается за счет того, что устройства не требуют электричества и дренажа, нет затрат на замену фильтров и обслуживание электродвигателей.

Пока сложно подсчитать в цифрах, но удовлетворенность гостей отеля высочайшим уровнем комфорта, отсутствием шума от фанкойлов и ощутимого движения холодного воздуха в номерах также принесет свои дивиденды владельцу объекта.

В случае, когда целью является продажа объекта, побудить девелоперов к реализации экопроектов мог бы спрос со стороны конечного потребителя. В сегменте элитного жилья такой спрос появляется, но покупателей пока больше привлекает имиджевая составляющая, чем экономическая. Есть отдельные объекты, например, жилой комплекс Barkli Park, инженерное обеспечение которого проектировалось в соответствии с требованиями LEED Gold, но такие проекты пока единичны.

Все чаще встречаются инвесторы, для которых «зеленое» строительство не пустой звук, и они хотели бы реализовать проект, опираясь на принципы устойчивого развития. Но у инвесторов нет объективной информации о совокупных затратах на реализацию таких проектов, и, к сожалению, большинство хороших начинаний завершается вводом в эксплуатацию здания, в котором ничего не осталось от первоначальной «зеленой» концепции. Причин тому много, но, на мой взгляд, есть большая проблема в том, что стоимость заложенных в концепцию энерго­сберегающих решений и технологий становится понятна только на этапе проведения тендера на поставку оборудования и строительно-монтажные работы. То есть тогда, когда уже готов проект и получено разрешение на строительство. В этой ситуации инвестор вынужден отказаться от всего, что будет выходить за сформированный до начала проекта бюджет, и в первую очередь как раз будут сокращены технологии, которые призваны экономить деньги в будущем, так как они, пусть и важны, но не необходимы.

Виталий Федоров, генеральный директор INTELVISION 

 Снизить эксплуатационные расходы и повысить привлекательность своего объекта для арендаторов можно с помощью комплексной автоматизированной системы управления зданием. Первым проектом в Северо-Западном регионе, в котором была внедрена подобная система, стал многофункциональный комплекс А‑класса «Альпийский», строительство которого было завершено в ноябре 2011 года. Комплексная система, разработанная и внедренная в МФК «Альпийский», была удостоена национальной премии HI-TECH BUILDING Awards 2011 в номинации «Лучшее решение по автоматизации объектов коммерческой недвижимости», а показатели энергоэффективности делового центра соответствуют требованиям «серебряного» сертификата американской системы сертификации «зеленых» зданий LEED.

Для четырехэтажного комплекса с подземным паркингом общей площадью 4,8 тыс. кв. м была спроектирована вся инженерная и информационная инфраструктура, а также единая система интеллектуального управления всем силовым и слабо­точным оборудованием в здании. Это комплексное решение позволило уменьшить расходы на подключение объекта к городским сетям более чем на 5 млн рублей, а эксплуатационные затраты – на 2,5 млн рублей в год. Помимо этого, благодаря компактному решению по вентиляции и кондиционированию, удалось высвободить дополнительные 120 кв. м арендопригодной площади, которые в изначальном архитектурном проекте были отведены под техническую зону. В результате капитализация объекта возросла более чем на 12 млн рублей.

Оптимизация эксплуатационных затрат достигается за счет того, что все оборудование в здании функционирует исключительно по потребности. Комплексная автоматизированная система управления позволяет снизить расходы на электроосвещение примерно на 60 %, на отопление – на 40 %, на холодоснабжение – на 50 %. Система поддерживает комфортный микроклимат в каждом из 26 офисных помещений, автоматически корректируя работу климатического оборудования с учетом внешней температуры, влажности, количества людей в помещении, прогноза погоды от уличной метео­станции и заданных сценариев работы. Например, по окончании рабочего дня система переходит в энергосберегающий режим, а в нерабочее время и выходные дни параметры воздухообмена поддерживаются на минимальном уровне. При отсутствии людей в здании автоматически отключается и электро­освещение.

Управление климатом осуществляется таким образом, чтобы снизить пиковые нагрузки. Так, если летом в особенно жаркие дни энергопотребление приближается к лимиту, то установленная вручную температура будет увеличена на 1–3 º С, а режим ручной регулировки временно заблокируется. Система также отключит кондиционирование, если в помещении будет открыто окно, или опустит жалюзи при попадании прямых солнечных лучей. С учетом естественного освещения регулируется и работа светильников: когда в помещение проникает яркий солнечный свет, искусственное освещение рабочих мест у окна автоматически уменьшается, и наоборот. 

По материалам: http://www.cre.ru/journalnews/23628/